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1. 契約当事者が本人または代理人であるか その権限があるのか本人確認する 2. 所管の法務局で登記所備付地図を閲覧し 現在の地番所在 隣地地番を確認する 3. 所管の法務局で土地登記簿を閲覧し 土地所有者 隣地所有者を調査する 4. 分譲地の場合は開発許可をとっているかを確認する 5. 自然公園法 自然保護法 文化財保護法 都市計画法 農地法 国土利用計画法 景観法などに関係する法令や その必要な手続きを調査する 6. 土地境界を確認する 必要に応じ隣接者との境界確認を行う 7. 必要に応じ現地を実測し 公簿面積と実測面積との照合を行う 8. 必要に応じ地積更正登記を行い 登記簿を更正する 9. 契約地積確定後 契約当事者間で契約書を作成する 10. 登記名義人を定め 所有権移転登記を行い 登記識別情報（登記済証）を受領する
重要事項説明書 （売買契約締結時に仲介業者が説明します）
不動産売買等の一般取引においての「重要事項」
（Ⅰ） 対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
1. 登記簿に記載された事項 2. 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要 3. 私道に関する負担に関する事項 4. 飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況 5. 未完成物件の完成時の形状・構造等 6. 当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か 7. 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合
（Ⅱ） 取引条件に関する事項
1. 代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭 2. 契約の解除に関する事項 3. 損害賠償の予定又は違約金に関する事項 4. 手付金等の保全措置の概要 5. 支払金又は預り金の保全措置の概要 6. 金銭の貸借のあっせん 7. 割賦販売に関する事項
不動産を取得した時にかかわる税金 1. 印紙税（契約書、領収書5万円未満非課税） 2. 消費税（建物新築購入時課税、中古建物購入は非課税 土地は非課税） 3. 登録免許税（所有権移転、保存登記、抵当権設定など） 4. 所得税（住宅ローン控除がある場合） 5. 相続税（相続がある場合） 6. 贈与税（贈与がある場合） 7. 不動産取得税（土地および家屋の売買 増改築 相続の場合は課税されない）
1. 契約当事者が本人または代理人であるのか その権限があるのかを確認 2. 法務局で建物所有者・建物所在図・建物登記簿を閲覧し 建物の家屋番号 所在確認 3. 増築あるいは滅失の状況を各階平面図などを確認し 表示変更・更正登記を行う 4. 現地建物と登記簿上の建物が一致していることを確認し 契約当事者間で契約書を作成 5. 登記名義人を定め 所有権移転登記を行い 登記識別情報（登記済証）を受領する 6. 中古建物の所有者変更時に必要な手続き次のとおり →中古住宅所有者変更手続きメモ 7. 汲取式は業者に連絡し 定期的に汲取する必要がある 8. 新築建物は合併浄化槽の設置が指導されている その場合でも浄化槽管理委託が必要 9. 費用は汲取り量 期間 管理方式により異なるので 浄化槽管理業者に問合わせが必要
積雪対策
1. 蒜山高原の積雪は平均1ｍ以上あるので 基礎やストーブ排気口を高くし 部材の寸法な どを大きくする必要があります 2. 凍結防止対策が施されていないと 温水器 水道管などが膨張し 破壊されます 3. 積雪時 公共管理の道路は自治体が除雪してくれますが 私道は自力除雪です
防虫対策 自然環境の中でライトをつけると虫たちが寄ってきます。とくに夏はアルミサッシの窓枠 からも入り込みますので二重窓がお勧めです。外壁の常夜灯は防虫効果があります
お役立ち地元企業
● 浄化槽管理は、真庭環境衛生管理株式会社真庭北営業TEL0867-66-7004 （蒜山下福田） ● 電気、設備工事は、(蒜山下福田) ㈲フタワカ電気工事(TEL0867-66-2301) (蒜山下見) ㈲志賀電気工事(TEL0867-66-2739) (蒜山下和) ㈲中村電気設備(TEL0867-66-2151) ● 上下水道工事は、(蒜山下徳山) ㈲多久間設備工業(TEL0867-66-3506) (蒜山西茅部) ㈲樋口設備工業(TEL0867-66-4203) (蒜山中福田) ㈲池田管工事設備(TEL0867-66-3555) ● 草刈や植林・牧柵設置などは、 真庭市シルバー人材センター蒜山支所（TEL0867-66-7151）
（岡山県宅地建物取引業協会ホームページＱ＆Ａより抜粋） 国土交通省告示第1552項・宅地建物取引業法46条第1項より 正規計算式は下記のとおり
「売買、交換の媒介に関する報酬」依頼者の一方につき受領できる報酬額
「賃貸借に関する報酬」
賃貸借の媒介に関して依頼者の双方から受け取ることができる業者の報酬の合計は 宅地または 建物の賃貸の1ヶ月分（消費税別）の家賃に相当する金額以内です ただし 居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して 依頼者の一方から受け取ることが出来る 報酬額は当該媒介の賃貸の1ヶ月分の1/2に相当する金額とします
手付金とは？(手付金は申込証拠金や内金とは性格を異にしています)
不動産売買の高額取引は 売買契約締結時に代金全額を支払い 不動産の引渡しを受けるケース は比較的少なく 通常 契約締結時に「手付金」を支払い 登記完了後「残金」を支払うことが多 くあります「手付金」として支払われた金銭は売買代金の一部に充当することになっています
手付解除とは？
売主及び買主は 契約書に定めた期間内であれば 契約解除できます 契約書に手付金倍返しの 条項があれば 売主は受領済みの手付金の倍額を支払い解除できます また 買主が解除する場合は支払済みの手付金を放棄して 契約解除できます
契約解除とは？
売主または買主がこの契約に定める債務を履行しないとき その相手方は自己の債務の履行を即 し かつ 相当の期間を定めて催告したうえ 契約を解除することができます この場合 下記のような違約金の定めがある時は違約金を支払うことになります
1. 売主の債務不履行により買主が解除したときは 売主は受領済みの金員に違約金を付加して 買主に支払うことになります
2. 買主の債務不履行により売主が解除したとき売主は 受領済みの金員から違約金を控除した 残額をすみやかに無利息で買主に返還する この場合において 違約金の額が支払い済みの金 員を上回るときは 買主は売主に差額を支払うことになります
問い：一般媒介契約を締結するにあたり どの程度の内容を通知する必要があるのですか？ 回答： 物件（土地、建物）情報掲載希望の方へ ←ここに記載しております
問い：通知さえすれば 複数の業者に依頼してもかまわないのでしょうか？ 回答：一般媒介契約の場合は複数の業者に依頼していただいても問題ありません ヒルゼンナビはすべて一般媒介契約です
問い：他の業者との契約を締結した場合には 遅滞なく通知すれば問題ないですか？ 回答：遅滞なくヒルゼンナビに電話 手紙 Eメールで通知しておけば問題ありません
問い：遅滞なく通知を怠った場合には費用の償還を請求されるのでしょうか？ 回答：一般の仲介業者は訪問販売 各種広告 立看板等の費用をかけますが ヒルゼンナビの 場合はHPへ物件情報を掲載するだけですので すべて無料にしています しかし 他に掲載物件を売却された場合 その通知が無かったためにヒルゼンナビの購入 希望者と契約手続きに入ってしまってから 売却されていることを知った場合で 購入希 望者側へ費用弁済が発生した場合は その額を請求させていただくことがあります
問い：売買契約が成立した場合にはどの程度の費用を支払うことになりますか？ 回答：法定手数料をいただきます。 概算金額はおよそ取引金額の3パーセント＋6万円です
問い：一般媒介契約書の中に「一般媒介契約で 契約期間は設けない」とありますが、契約 解除はどのようにしたらよいのですか？ 手続き 費用等について教えてください 回答：ヒルゼンナビとの一般媒介契約を解除する場合は ヒルゼンナビ宛に電話又は手紙 Eメールで連絡いただければ即日 契約解除いたします その費用も無料です
一般媒介契約（ヒルゼンナビとの契約は一般媒介契約です）
A業者に依頼し 重ねてＢ業者に依頼してもよく 契約有効期間も定めていません ただし 上記の場合において例えばＢ業者の媒介により土地を購入した場合 Ａ業者に通知して おかなければ Ａ業者はそれを知らずに客を探している訳で Ａ業者から費用を請求される場合 があります
専任媒介契約 選任媒介契約は Ａ業者に依頼しますともはや他のＢ業者には依頼できない契約です 依頼者は自分で土地を探して購入するのは自由ですが Ｂ業者の仲介で土地を購入するとＡ業者 から約定報酬額相当の違約金を請求される場合があります
専属専任媒介契約 専属専任媒介契約はＡ業者に依頼しますと もはや他のＢ業者には依頼できません。 また 依頼者が自分で土地をさがして購入することも出来ない契約です
お気軽にナビ担当にお電話ください 無料現地案内いたします お問合せ：TEL0867-66-5401 FAX0867-66-3674 土日祝祭日及び緊急の場合は 携帯電話 090-8241-7511（大島にお願いします) ヒルゼンナビ 岡山県知事（3）第4982号 事務所の所在地図「いつもNAVI」 Email：in@hirunavi.net
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